［중부매일 이완종 기자］ 2022년 새해에는 부동산 제도와 관련 세재·대출 등 다양한 분야에서 변화가 예상된다. 이는 주로 세제 위주의 변화가 많았던 지난해와 차별화되고 있는 셈이다. 특히 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 2·3단계가 조기에 도입되고 주택담보대출 분할상환 목표가 상향되는 등 대출 관련 규제가 강화된다. 여기에 무주택 청년과 지역 상인과 임대인을 위한 각종 지원 제도도 실시된다. 상반기 달라지는 부동산 제도를 살펴봤다. /편집자

◇대출 분할상환 확대 등 질적 건전성 제고= 금융당국은 오는 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정하고, 전세대출과 신용대출의 분할상환도 유도할 예정이다.

이에 따라 2021년 6월 말 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표가 80%로 상향된다. 전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 식으로 촉진한다.

이자와 원금을 함께 갚아야 하기 때문에 상대적으로 월주거비가 적은 월세 수요가 늘어날 전망이다.

또 가계부채 급증을 막기 위해 차주단위 DSR 확대적용 계획이 앞당겨 시행되고, 제2금융권의 DSR 기준이 강화된다.

2022년 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용된다. 7월부터는 총 대출액 1억원 초과 시로 DSR 규제가 확대된다. 이와 함께 제2금융권 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정된다. 이전에 비해 대출 가능금액이 줄면서 주택 구매력 감소가 불가피 할 것으로 보인다.
 

◇주택관리업자 및 사업자 투명성 강화= 공동주택의 각종 입찰 절차를 개선하기 위한 '주택관리업자 및 사업자 선정지침' 개정안이 이르면 2022년 1월부터 시행된다.

공동주택 사업자 선정을 위한 투명성 제고를 위해 전자입찰 적용을 현행 최저가 낙찰방식에서 적격심사 방식까지 확대한다.

또한 신규 사업자의 입찰참여 확대를 위해 제한경쟁입찰의 사업실적 인정범위를 확대(3년→5년)하고 적격심사제 실적기준 상한을 축소(최대 10건→5건)한다.

특히 편법이나 불법으로 부동산 임대사업을 하는 외국인에 대한 관리가 강화된다. 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 출입국관리법 제88조에 따른 외국인등록 사실증명서를 제출해야 한다.

신고서에 기재할 사항에는 외국인 등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 추가된다.

◇무주택 청년, 상권 활성화 등 각종 지원대책 실시= 부동산 관련 각종 지원대책도 시행된다. 먼저 무주택 청년에게 월세 20만원을 1년 동안 지원해주는 '청년 월세 지원 사업'이 2022년부터 3년 동안 시행된다.

지원 대상 청년은 독립 거주 무주택 청년으로, 본인 소득이 중위소득 60% 이하이면서 원가구 소득이 중위소득 100% 이하여야 한다. 정부는 이 사업으로 약 15만명의 청년이 2천997억원의 월세 지원을 받을 수 있을 것으로 내다봤다.

또 오는 4월부터 지역상권 상생 및 활성화에 관한 법률(지역상권법)이 시행된다. 이에 따라 상인과 임대인이 상생협약을 기반으로 상권 활성화를 추진하고, 정부와 지자체는 상권의 구역 특성에 따라 다양한 특례를 지원할 예정이다.

'지역상생구역'에는 세제, 융자, 부설주차장 설치기준 완화 등의 특례를 지원하고 '자율상권구역'은 온누리상품권 가맹, 특성화 사업 등의 지원이 추가로 제공된다. 장기화된 사회적 거리두기로 쇠퇴한 상권에 재도약 기회가 제공될 것으로 기대된다.

여기에 오는 7월부터는 지역가입자의 건강보험료(건보료)를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외할 예정이다. 현재는 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출한다. 이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만7천220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만8천450원으로 36%(4만8천770원) 낮아진다.

◇층간소음 기준 및 건축물 안전 강화

이르면 오는 7월부터 건설되는 공동주택(사업계획승인 건부터 적용)에 대해 층간소음 사후 확인제도가 시행된다. 완충재 자체의 소음차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐지된다. 앞으로는 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선권고를 하게 된다. 권고를 무시할 경우엔 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하는 등 추가적인 제재가 가해지며 측정값이 쌓이면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정이다.

또 이에 앞서 2월 11일부터는 공장, 창고 등 건축물의 마감재료 설치공사의 공사감리자는 건축 또는 안전관리 분야의 건축사보를 공사현장에 한 명 이상 배치해야 한다. 여기에 방화에 지장 없는 재료로 설치해야 하는 건축물의 범위를 모든 공장 및 창고로 확대하는 등 건축물 안전관리 부문이 강화된다.

◇이밖에 바뀌는 제도

이 외에도 ▷농지원부 필지별로 작성 ▷빈집실태조사 의무화 등 도시지역 빈집 정비기반 마련 ▷200가구 미만 소규모주택 공공재건축, 용적률 완화 등 인센티브 부여 ▷새 아파트 전기차 충전 주차면 5% 의무화 ▷통합 공공임대주택 다자녀 기준 변경 ▷공유주거 서비스 활성화·건축기준 개선 등 다양한 분야에서 부동산 제도가 바뀔 예정이다.

지역 부동산업계 관계자는 "올해는 유독 부동산 관련 세금과 대출, 청약제도에 변화가 많았다"며 "그러나 내년 역시 부동산 제도에는 많은 변화가 예고되면서 손해를 보지 않기 위해선 바뀌는 제도들을 눈여겨 보고 사전에 대비하는 것이 좋다"고 설명했다.