본격적인 여름 휴가철이다. 부동산 시장은 개점휴업일 테지만 센스(?)있는 투자자들에겐 나쁘지 않다. 향후 투자상품, 투자규모, 트렌드 등 전반적 상황을 점검하고 투자전략을 재검토하는 기회가 될 수 있어서다. 현재 대전, 청주, 오송·오창 등 분양시장이 여름 휴가철 비수기에 접어들었지만 수익형 부동산 상품은 잇따라 분양 채비를 서두르고 있다. 수익형 상품 중 대표적인 것이 오피스텔, 도시형생활주택 등이다. 1~2인 및 단독 가구가 늘면서 새로운 주거상품으로 등장한 도시형생활주택 분양에는 최근 지역 중소건설사들이 잇따라 진출하고 있다. 이에 따라 수익형 오피스텔 등의 새롭게 부각되고 있는 수익성 부동산 트랜드를 살펴본다. / 편집자


계속된 경기침체와 주거·소비문화의 변화 등으로 지역 중소형 아파트가 대세로 자리잡으면서, 부동산 개발사업도 점차 소형화되고 있는 것으로 나타났다.

2일 지역 관련 업계에 따르면 부동산시행사와 건설사 등 개발주체들은 최근 대형사업은 기피하면서 소규모 개발사업에 주력하고 있다.

지난 2000년대 초중반 소위 '짓기만 하면 팔리던' 시절, '복합개발'이란 새로운 트랜드에 발맞춰 사업규모부터 키웠던 것과는 사뭇 달라진 양상이다.

물론 상업, 업무, 주거, 문화 등 다양한 시설을 집적하는 복합개발 트랜드가 사그라든 것은 아니지만, 투자 또는 자금조달 규모를 크게 줄인 것이다.

청주시 흥덕구 복대동 '지웰시티'라는 하나의 도시를 세웠던 신영이 최근 왕십리 등에 도시형생활주택과 운영·관리 사업에 주력하고 있는 것도 대표적 사례다.

또 중견건설사를 비롯한 대형건설사까지 도시형생활주택사업에 뛰어들고 신평면을 쏟아내고 있는 것으로 비슷한 맥락에서 이해할 수 있다.

더불어 최근 부동산 시행사들은 청원 오송, 오창, 청주 흥덕구 복대동 등의 역세권이나 대학가 밀집지역 등에서 소규모 개발사업 부지를 물색하고 있으며, 건설업계도 중견사를 중심으로 이를 활용한 임대용 소형주택 및 상업시설 개발사업을 검토하는 등 물밑작업을 진행 중인 것으로 확인됐다.

이렇듯 부동산개발사업의 트랜드가 변화된 가장 큰 이유는, PF(프로젝트파이낸싱)대출 부실에서 비롯된 열악한 자금 조달여건 때문이다. 지난 2008년 하반기 금융위기 이전만 해도, 시행 및 건설사들이 수백억 혹은 수천억원에 이르는 개발자금을 끌어들이는데 큰 문제가 없었다. 금융권 역시 사업성을 따지기보다 수익률을 위한 '묻지마'투자에 나섰던 것도 사실. 하지만 그 이후 건설업계의 유동성 위기와 PF부실 문제가 겹치면서부터는 상황이 달라졌다.

확실한 사업성을 제시해도 그와는 관계없이 사실상 모든 PF대출이 중단되다시피 했다.

다행히 여러차례의 구조조정을 거쳐 관련 업계의 사업여건이 조금씩 개선됐고, 개발사업도 다시금 꿈틀대고 있지만 자금 조달여건은 여전히 까다로운 상황이다.

따라서 시행사와 건설사들이 자금조달을 위해 사업규모를 최대한 줄이고 사업성을 높이는데 주력하고 있는 것이다.

대출금리가 지속적으로 상승하고 있는 상황에서 무리하게 규모를 키워 이자 등 부담을 늘릴 필요가 없기 때문이다.

청주 중견건설사인 G건설 대표는 "건설사업 물량이 갈수록 줄어들고 있다는 점에서 개발사업을 아예 안할 수는 없다"며 "자금조달이 어렵거나 금융비용 부담이 큰 사업보다는, 매출규모가 작더라도 이자 등 금융부담이 적은 소규모 개발사업이 더 유리하다고 판단하고 있다"고 말했다.

청원 오송의 한 개발업체 대표는 "소규모 땅은 다양한 용도로 개발이 가능하다"며 "주변 상권과 임대수요를 따져 근린상가를 포함한 임대주택으로 넣는 게 수익률에서 유리하다"고 말했다.

따라서 부동산개발사업의 트랜드는 도시형생활주택이나 1~2인 오피스, 소규모 상가 등이 주류를 이룰 것이며, 분양이 아닌 임대방식의 공급도 증가할 것이란 전망이 잇따르고 있다. / 이민우

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