[도시형 주택이 뜬다](하) 수익형 부동산 틈새를 찾아라
#사례2= 최근 오피스텔을 매입한 직장인 최모(48)씨 역시 비슷한 고민속에 있다. 그는 "주식은 불안하고 여전히 예금 금리는 낮아 돈 굴릴 곳이 마땅치 않다"며 "앞으로도 괜찮은 수익형 부동산이 있는지 찾아볼 것"이라고 말했다.
오피스텔·도시형생활주택 등 수익형부동산에 관심을 두고 있던 예비 투자자들의 근심이 깊어지고 있다. 최근 이런 상품을 공급하는 건설사가 크게 늘고는 있지만 분양가를 올려 잡아 수익성이 크게 떨어지고 있기 때문이다. 최근 꾸준히 오르는 대출 금리도 부담이다.
부동산전문가들은 이런 때일수록 '틈새'를 찾아 투자에 나서야 한다고 조언하고 있다.
◆수익률 꼼꼼히 따져봐야= 수익형부동산의 핵심은 수익률이다. 부동산전문가들은 보통 수익률 5%를 투자의 마지노선으로 본다. 시중 은행의 정기예금금리가 4~5% 선이기 때문에 이보다는 수익성이 좋아야 한다는 것이다. 시세 차익을 기대하기 어려운 수익형 부동산 투자의 필요조건인 셈이다.
수익률은 투자자금 대비 임대 소득의 비율이다. 예를 들어 투자자금이 1억원인데 매년 1천만원을 벌어들이면 수익률이 10%인 셈이다. 이때 투자자금에서 임대보증금은 제외된다. 1억원에 매입한 오피스텔의 임대보증금이 1천만원이라면 투자비용은 9천만원으로 계산하는 것이다.
임대 소득에서는 대출이자와 각종 유지·보수비용 등을 제외해야 한다. 월 100만원의 수입을 얻더라도 대출이자가 매달 20만원씩 나온다면 이를 빼고 수익률을 계산해야 하는 것이다. 일부 신규 분양 오피스텔 중에서는 이러한 비용은 모두 빼고 높은 임대수익률을 홍보하는 곳도 있어 유의해야 한다.
숨겨진 비용에는 세금도 들어간다. 특히 오피스텔은 세금 문제가 복잡한 편이다. 오피스텔을 주거용으로 임대하면 주택 수에 포함돼 양도세 중과 대상이 될 수 있으며 종부세 부과대상에도 포함된다. 반대로 업무용으로 사용해 일반임대사업자로 등록하면 양도세는 일반 과세되고 종부세도 비과세 혜택을 받지만 매년 부가가치세를 납부해야 한다.
◆도시형생활주택 공급 봇물= 올해 상반기 도시형 생활주택 인허가 실적이 3만가구에 육박한 것으로 나타났다. 불과 반년 만에 지난해 한 해 실적을 초과 달성한 셈이다.
정부는 도시형 생활주택 공급이 활기를 띠자 올해 목표 물량을 애초 4만가구에서 6만가구로 늘려잡았다.
국토해양부는 올해 상반기 도시형 생활주택의 인허가 실적을 집계한 결과 총 2만9천558가구가 건축허가 또는 사업승인을 받았다고 지난 1일 밝혔다.
특히 6월의 인허가 실적 7천186가구로, 지난 2009년 5월 제도 도입 이후 월별 공급 물량으로는 사상 최고치를 기록했다.
이처럼 도시형생활주택의 공급이 올해들어 크게 늘어난 것은 정부의 각종 지원시책이 주효했기 때문이라는 분석이다.
20가구 이상의 주택사업은 일반 건축허가보다 까다로운 사업승인을 받아야 하지만 국토부는 올해부터 도시형 생활주택의 경우 사업승인 대상을 30가구 이상으로 완화했다.
또 도시형생활주택에 대한 건설자금 지원을 늘렸으며 7월부터는 단위 사업의 공급가능 물량도 150가구 미만에서 300가구 미만으로 확대하는 한편, 30㎡ 이상으로 건축하는 원룸형 도시형 생활주택의 침실 구획을 허용함에 따라 하반기 공급은 더 늘어날 전망이다.
국토부는 이런 추세라면 올해 도시형 생활주택 인허가 물량이 6만가구를 돌파할 것으로 보고 있다.
국토부 관계자는 "도시형 생활주택의 공급이 늘면서 침체에 빠진 민간 주택시장의 보완재 역할을 하고 있다"며 "올해 하반기부터는 서서히 입주 물량도 늘면서 1~2인 가구 임대수요를 흡수할 수 있을 것"이라고 말했다. / 이민우
minu@jbnews.com
이민우 기자
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