< 2·끝 > 합법적인 투자 타이밍 잡아야
이주자용 택지 분양권은 택지개발과정에서 수용되는 원주민의 주택용지를 사업시행자가 매수해 개발하는 대신 택지조성이 완료되면 그 곳에 일정규모의 단독택지를 조성원가의 80%수준에 분양받을 수 있도록 하는 일명 '딱지'형태다. 현재 청주 율량2지구를 비롯해 개발예정인 동남지구 등 주요 협의택지는 수천 만원대의 프리미엄이 붙은 상태에서 거래되고 있는 실정이다.
▶대토권= 대토보상은 공익사업에 따라 수용되는 토지의 보상금을 현금 대신 '개발된 이후의 땅'으로 보상해 주는 땅이다. 토지소유자가 희망할 경우 상업용지, 단독주택용지, 공동주택용지 등을 받을 수 있다. 대토를 위한 보상금은 '일반 분양가격'을 기준으로 희망자에 한해 1인당 주택용지는 330㎡, 상업용지는 1천100㎡ 이내에서 받을 수 있으며, 보상금액이 이를 초과할 경우 나머지는 현금으로 지급된다.
또 사업시행자가 사업계획 등을 고려해 대토보상이 가능한 면적의 한도를 정하고 이 범위 내에서 희망자들에게 나눠 보상하기 때문에 1인 한도까지 대토보상을 받지 못하는 경우도 많을 전망이다.
▶이축권= 일명 '용마루'라고 불리는 이축권은 기존 주택의 주거환경이 나빠져 기존 주택을 인근 지역으로 옮겨 철거되는 연면적만큼 새로 지을 수 있는 권리다. 그린벨트에서 이축권이 나오는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 기존 가옥이 철거되는 경우, 수해지역으로 이전이 불가능한 경우에 나온다. 가장 흔한 경우가 도시개발로 새 도로가 생길 때인데 매물이 귀하고 값도 크게 오른다. 이축권은 1회 소유권 이전이 가능하며 최초 원주민에게 매입해야 이축권이 나온다. 고수익이 예상되는 투자대상이지만 매물이 적어 불법 매물이 많고 거래가 음성적으로 이루어진다.
▶미불용지= 종전에 시행된 공익사업의 부지로써 보상금이 지급되지 않은 토지를 말한다. 토지보상법에 근거해 도로법, 도시계획법, 징발법에 따라 보상액이 서류구비에 소요된 비용보다 적어 사실상 수령을 포기한 토지, 소유자 불명 토지, 기공 승낙을 받아 시공 하였으나 예산 등의 사유로 지연되고 있는 토지 등이며 대부분 공법 상 제한에 의해 사실 상 공용화된 도로개발 사업으로 도로가 개설되었을 때 발생하는 토지다. 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용 상황으로 평가해 보상해주며 공도에 편입된 사유 토지는 과거 편입당시 유사한 인근 토지에 대한 정상가격을 기준을 평가해 보상한다.
▶도로보상= 국가나 지자체 또는 공사 등이 고속도로·일반국도·지방도로 확포장 등 공공도로를 개설 또는 확장하면서 개인의 사유 토지를 수용하게 될 경우 강제 수용의 대가로 금전으로 보상하는 경우이다. 미리 도로가 넓혀지거나 새로 개설될 것을 예상해 급매나 경매·공매를 통해 공시지가 수준에 매입해 기다렸다가 감정가나 개별공시지가의 2~3배 높여서 보상을 타내는 경우다.
▶투자시 유의점= 이에 따라 택지개발사업 추진절차나 도로수용, 보상절차 및 원칙에 대해 숙지한 후에 투자해야 합법적인 투자타이밍을 잡을 수 있다. 투자 전 미리 보상일정을 파악하고 사업진행 단계별 전매금지 및 부재지주에 대한 불이익 등을 검토해야 한다.
청주 흥덕구 복대동 M부동산 대표는 "투자 위험성을 줄이려면 합법적인 전매매물이거나 법원 판결(경매·공매 등)의 방법으로 공급된 매물을 골라야 한다. 추첨 전 입주권 거래와 전매제한 기간 안에 거래하는 매물은 불법거래임으로 거래조건이 아무리 좋아도 거래해서는 안 된다"며 "권리가 없는 입주권(일명 물딱지)이나 명의변경 전 분양계약서(일명 카드)는 거래행위 자체가 불법인데다 이중·사기매물일 가능성이 높다"고 설명했다.
그는 이어 "택지개발지구 내 입주권·보상 매물은 장기간의 개발계획으로 진행되고 매도자의 변심, 사업진행 차질 가능성이 큰 '고위험' 상품이라는 인식으로 투자에 접근해야 한다"며 "되도록 여윳돈을 활용해 사업초기 매물을 공략해야 투자에 성공할 수 있으며, 투자금액은 최소화하는 것이 바람직하다"고 덧붙였다. / 이민우
minu@jbnews.com
이민우 기자
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